厦门市自然资源和规划局关于执行《厦门市处理历史遗留项目用地问题管理办法》的函
各有关单位：
《厦门市处理历史遗留项目用地问题管理办法》已经市委常 委会、市政府常务会研究通过，并按要求进一步修改完善，现随 函送达，请遵照执行。
专此函告。
附件：《厦门市处理历史遗留项目用地问题管理办法》
厦门市自然资源和规划局
2020年5月19日
抄报：有关市领导，市委办、市政府办
附件
厦门市处理历史遗留项目用地问题管理办法
第一章 总 则
第一条 为加快推进历史遗留项目妥善解决，促进历史遗留项目尽快盘活产生经济效益，助推我市经济高质量发展、城市高颜值建设，同时规范历史遗留项目处理行为，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《福建省实施＜中华人民共和国城乡规划法〉办法》和《建设用地容积率管理办法》（建规[2012]22号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）、《福建省国有建设用地使用权出让地块规划条件管理办法》（闽建[2014]15号）及有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称历史遗留项目是指，厦门市域范围内通过出让方式取得国有建设用地使用权的经营性用地项目（工业用地除外），具备以下情形之一，并报经市政府研究确定：
1.超过合同约定动工时间多年尚未开工建设；
2.开工建设部分后停工满一年；
3.超过合同约定竣工时间多年未完全竣工；
4.因各种原因需要收回土地（或已被市政府收回），并曾决策同意重新供地或用地置换，而未实际落实。
第三条 历史遗留项目处理应遵循“追根溯源、尊重历史、依法依规、分类处置”的原则。
第二章 合规性审查
第四条 处理历史遗留项目时，应先行对土地使用权取得方式、土地价款缴交、土地闲置处置等情况进行合规性审查。
第五条 审查认定国有建设用地使用权取得方式不符合出让时国家有关土地政策，或违背当时国家有关土地政策签订土地出让合同，或已缴纳部分土地价款但未最终取得土地使用权的项目，不属于本办法所规定的历史遗留项目，应终止开发建设，按有关规定退还企业前期投入或根据所签订土地出让合同约定各自承担相应违约责任，并收回土地使用权益。
第六条 对已合法取得国有建设用地使用权的历史遗留项目，应开展闲置土地调查。构成闲置土地的，应当拟订闲置土地处置方案，报市政府批准后实施。闲置土地处置和利用方式分类如下：
1.属于《闲置土地处置办法》第八条规定情形（政府或政府有关部门的行为，或者自然灾害等不可抗力）造成闲置土地的，按本办法第九、十条处理。
2.属于《闲置土地处置办法》第八条规定情形外（企业自身原因）造成闲置土地的，对未动工开发满一年的，按土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费；对未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。
3.属于政府或政府有关部门行为、自然灾害等不可抗力、企业自身原因等多种原因共同造成闲置土地的，按照“依法依规、实事求是、促进利用、保障权益”的原则，视项目具体情况按照责任比例原则，征缴土地闲置费后按本办法第八、九、十条处理。
第三章 分类处理
第七条 土地使用权取得方式合法、土地价款已缴清且未造成闲置（包括因政府原因造成闲置和已完成闲置土地处置）的历史遗留项目，按续建、收回、土地置换分类处理。
第八条 在原用地续建项目应符合以下条件：
1.规划条件变更情形和程序合规。涉及规划条件变更的，应当以控制性详细规划为依据。土地用途、容积率等强制性条件原则上不得变更。因国家政策调整、重大基础设施建设、公益性公共设施建设、生态环境保护和文物保护等需要以及符合法律法规规定确需变更的，应按住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》（建规[2012]22号）和福建省《国有建设用地使用权出让 地块规划条件管理办法》（闽建[2014] 15号）等相关规定，严格执行专家论证、公示（或听证）、审定等程序，同时将调整结果通报同级监察部门。
涉及变更土地用途的，还应遵循高地价往低地价功能调整的原则。
2.评估和收取地价。对土地合同中涉及土地价格条款变更的（包括政府行为及企业自身行为）,必须邀请第三方机构开展专业地价评估，并补交土地出让价款。如评估地价少于已缴交地价， 则不再结缴地价。
3.完成合同违约处理。续建项目复工建设前，应按照土地出让合同约定承担违约责任，缴交相应的违约金。
4.满足城市景观和交通承载。位于城市重点片区的，应开展地块城市设计和交通影响分析，合理确定地块功能布局及开发容量，并提出交通优化措施或是解决交通拥堵问题的刚性措施，同步落实相应配套交通改善项目及资金，实现城市高颜值建设。
第九条 经认定属于因规划发生重大调整，无法在原用地开发建设的项目或无法按原土地出让合同约定交地的项目，经与国有建设用地使用权人协商，采用有偿收回国有建设用地使用权方式处置。
第十条 对已缴清土地价款、落实项目资金且因规划依法修改造成闲置的，可以置换其他价值及开发强度相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换用地。原用地收回纳入政府土地储备。
第十一条 历史遗留项目用地依法被收回后，企业在符合我市招商导向及产业发展方向的前提下，确有用地需求的，按照现行土地政策重新供地。
第四章 加强监督管理
第十二条 历史遗留项目处置后，按现行有关政策重新约定 国有建设用地使用权转让、出租、抵押条款，和开竣工违约责任等，避免产生新的遗留问题。
续建项目原则上应整体自持、按功能自持或整体有条件转让。原合同约定整体自持或转让的，不允许调整为可分割转让、抵押。
第十三条 涉及以下情形的，自然资源主管部门应同国有建设用地使用权人签订土地出让合同之补充合同：
1.变更用地四至、土地用途、用地面积、建筑面积（含宗地 内不同用途建筑面积确认、调剂、委托代建公建配套调整）等指标；
2.调整动竣工时限、开竣工违约处置条款；
3.调整土地使用年限；
4.调整转让、出租、抵押条款。
第五章 附 则
第十四条 如项目涉及规划、土地、建设以外原因造成停滞的，由相关部门依法处置后按本办法执行。涉及规划调整、指标变更的按原有程序由相关会议决策，重大、敏感事项，还应提交市政府常务会或市委常委会决策。
第十五条 本办法由市自然资源和规划局负责解释。
