为支持本市工业企业物业分割转让，盘活企业资产，解决企业融资困难，提高土地利用效率，3月10日，厦门市自然资源和规划局、厦门市住房保障和房屋管理局联合印发《厦门市工业物业分割转让暂行办法》（以下简称《暂行办法》），《暂行办法》将于5月1日起施行，主要对于厦门市工业控制线内的国有工业物业分割转让的申请条件、转让对象、用地管理和办理程序等进行规范。将于2022年5月1日起施行，有效期2年。
据悉，在不改变工业用途的前提下，申请分割转让的工业物业，应当具备以下条件：用地批文或者土地出让合同未约定土地使用权整体自持不得转让、不得分割转让和抵押、整体自持整体转让等限制转让条款；申请分割转让部分的权属登记年限已超过10年；可按幢分割为可独立使用且权属界限封闭的空间，满足建筑质量安全和消防安全要求；土地房屋已抵押的，应取得抵押权人同意转让的书面证明；不涉及改变建筑功能或者土地用途等违法违规行为，或者已按规定处理完毕；已达到原出让合同、监管协议约定的投资强度、税收等要求，或者已按原出让合同、监管协议约定处置完毕；未纳入收储计划，不涉及收回建设用地使用权；剩余土地使用年限在8年以上。
【政策解读】
据了解，工业物业申请分割转让，工业企业可自行转让也可由区政府协助招商，政府协助招商转让的，转让所得完税后全部归原土地房屋权属人。工业物业分割的转让价格，不高于转让时点该物业工业用地基准地价修正值与建筑物的重置成本价之和，由区政府对转让价格进行审查。
问：政策出台的背景是什么？
为促进工业发展、盘活企业资产、解决企业融资困难、提高土地利用效率、缓解中小企业用地难问题，根据国务院办公厅《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）以及福建省人民政府办公厅《关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案的通知》（闽政办〔2020〕49号），我市印发《厦门市工业物业分割转让暂行办法》。
问：申请分割转让的条件有哪些？
在不改变工业用途的前提下，申请分割转让的工业物业，应当具备的条件：
①用地批文或者土地出让合同未约定土地使用权整体自持不得转让、不得分割转让和抵押、整体自持整体转让等限制转让条款；
②申请分割转让部分的权属登记年限已超过10年；
③可按幢分割为可独立使用且权属界限封闭的空间，满足建筑质量安全和消防安全要求；
④土地房屋已抵押的，应取得抵押权人同意转让的书面证明；
⑤不涉及改变建筑功能或者土地用途等违法违规行为，或者已按规定处理完毕；
⑥已达到原出让合同、监管协议约定的投资强度、税收等要求，或者已按原出让合同、监管协议约定处置完毕；
⑦未纳入收储计划，不涉及收回建设用地使用权；
⑧剩余土地使用年限在8年以上。
问：转让对象有哪些？
经批准分割转让的工业物业应当用于符合园区定位和产业发展方向的工业项目，满足工业园区的产业准入条件。原土地出让合同已约定涉及工业物业转让由区政府（含园区管委会，下同）收购或者优先购买的，按合同约定执行。
问：转让方式是什么？
工业物业申请分割转让，工业企业可自行转让也可由区政府协助招商，政府协助招商转让的，转让所得完税后全部归原土地房屋权属人。
问：转让价格如何限定？
工业物业分割的转让价格，不高于转让时点该物业工业用地基准地价修正值与建筑物的重置成本价之和，由区政府对转让价格进行审查。
问：分割转让范围如何界定？
一是产业用房。分割转让后原土地房屋权属人自留产业用房的建筑面积占宗地确权登记的产业用房建筑面积比例不得低于40%。
二是行政办公及服务配套设施。工业项目配建的行政办公及生活服务设施不得独立分割转让。行政办公及生活服务设施可按比例随产业用房以幢为基本单位进行分割转让，并与产业用房办理整体产权。行政办公及生活服务设施不具备分割条件的，产业用房买受人可通过租赁方式，满足办公、生活配套需求。
三是公共配套设施。工业项目用地范围内的道路、绿地、配套车位、其他公共场所和物业服务用房（含配电房、消防设备用房等）等公共配套设施以及需共同使用的水泵房等生产性配套设施不得单独分割转让。
问：可以再次分割吗？
买受人取得产业用房及配套设施自完成分割转让不动产登记之日起10年内不得再次分割转让。
分割转让办理流程
步骤一
工业物业分割由转让双方共同向区政府提出申请，经区政府审查通过后出具审查意见书，审查意见书应明确工业物业允许分割转让的面积、比例、条件、对象等。
步骤二
转让双方持区政府审查意见书、房产测绘成果等材料，向资源规划部门提出物业分割转让申请。经审查符合分割转让条件的，资源规划部门与转让双方签订土地出让补充合同，区政府与转让双方签订《监管协议》。
步骤三
转让双方持原不动产权属证书、土地出让补充合同、转让分割审查意见书、转让协议书等相关材料向不动产登记机构申请办理产权交易登记手续。
政策原文
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厦门市自然资源和规划局 厦门市住房保障和房屋管理局
关于印发《厦门市工业物业分割转让暂行办法》的通知
（厦资源规划规〔2022〕3号）
各有关单位：
经市政府研究同意，为支持本市工业企业物业分割转让，盘活企业资产，提高土地利用效率，根据有关法律法规等规定，结合本市实际，制定《厦门市工业物业分割转让暂行办法》，现予以印发，请遵照实施。
厦门市自然资源和规划局
厦门市住房保障和房屋管理局
2022年3月10日
（此件主动公开）
厦门市工业物业分割转让暂行办法
第一条 为支持本市工业企业物业分割转让，盘活企业资产，提高土地利用效率，根据有关法律法规等规定，结合本市实际，制定本暂行办法。
第二条 本暂行办法中所称工业物业，是指在本市工业控制线内已确权登记的国有工业用地及房屋。
第三条 在不改变工业用途的前提下，申请分割转让的工业物业，应当具备下列条件：
（一）用地批文或者土地出让合同未约定土地使用权整体自持不得转让、不得分割转让和抵押、整体自持整体转让等限制转让条款；
（二）申请分割转让部分的权属登记年限已超过10年，分多次办理权属登记的，按最后一次权属登记的时间作为起始时间计算；
（三）可按幢分割为可独立使用且权属界限封闭的空间，满足建筑质量安全和消防安全要求；
（四）土地房屋已抵押的，应取得抵押权人同意转让的书面证明；
（五）不涉及改变建筑功能或者土地用途等违法违规行为，或者已按规定处理；
（六）已达到原出让合同、监管协议约定的投资强度、税收等要求，或者已按原出让合同、监管协议约定处置完毕；
（七）未纳入收储计划，不涉及收回建设用地使用权；
（八）剩余土地使用年限在8年以上。
第四条 经批准分割转让的工业物业应当用于符合园区定位和产业发展方向的工业项目，满足工业园区的产业准入条件。原土地出让合同已约定涉及工业物业转让或者分割转让由区政府（含园区管委会，下同）收购或者优先购买的，按合同约定执行。
第五条 工业物业申请分割转让，工业企业可自行转让也可由区政府协助招商转让。区政府协助招商转让的，转让所得完税后全部归原土地房屋权属人。
第六条 工业物业分割的转让价格，不高于转让时点该物业工业用地基准地价修正值与建筑物的重置成本价之和，由区政府对转让价格进行审查。
第七条 分割转让后原土地房屋权属人自留产业用房的建筑面积占宗地确权登记的产业用房建筑面积比例不得低于40%。
第八条 工业项目配建的行政办公及生活服务设施不得独立分割转让。行政办公及生活服务设施可按比例随产业用房以幢为基本单位进行分割转让，并与产业用房办理整体产权。
行政办公及生活服务设施不具备分割条件的，产业用房买受人可通过租赁方式，满足办公、生活配套需求。
第九条 工业项目用地范围内的道路、绿地、配套车位、其他公共场所和物业服务用房（含配电房、消防设备用房等）等公共配套设施以及需共同使用的水泵房等生产性配套设施不得单独分割转让。
第十条 用地性质为划拨或者限制性出让的工业用地，申请分割转让部分应按规定办理完全出让手续并补缴土地出让金后，方可办理分割转让。
第十一条 分割转让的工业物业土地使用年限为原工业用地的剩余使用年限 。
第十二条 买受方取得产业用房及配套设施自完成分割转让登记之日起 10年内不得再次分割转让。
第十三条 工业物业分割转让由转让双方共同申请，并按下列程序办理：
（一）转让双方向区政府提出物业分割转让申请，申请材料应包含申请报告（包括分割方案、分割产业项目情况等）、土地出让合同、产业监管协议、不动产权属证书、转让双方签订的转让协议书等。
（二）区政府对原用地是否纳入收储计划、是否涉及收回建设用地使用权、土地出让合同或监管协议的履约情况、买受方产业项目是否达到入园标准、买受方应达到的监管协议要求等进行审查，并通过多规合一业务协同平台征求资源规划、工信、建设、生态环境、住房、城市行政执法等部门意见。经审查同意分割转让的，属地区政府出具审查意见书，审查意见书应明确工业物业允许分割转让的面积、比例、条件、对象等。
（三）转让双方持区政府审查意见书、房产测绘成果等材料，向资源规划部门提出物业分割转让申请。经审查符合分割转让条件的，资源规划部门与转让双方签订土地出让补充合同，区政府与转让双方签订《监管协议》。
（四）转让双方持原不动产权属证书、土地出让补充合同、转让分割审查意见书、转让协议书等相关材料向不动产交易登记机构申请办理产权交易登记手续。
第十四条 本办法由市自然资源和规划局、市住房保障和房屋管理局负责解释。
第十五条 本办法自2022年5月1日起施行，有效期2年。
附件：厦门市工业控制线规划图
